Nova orientação da Receita Federal altera entendimento sobre venda de imóveis no Lucro Presumido

Empresas tributadas pelo Lucro Presumido que realizam operações imobiliárias devem redobrar a atenção ao planejamento tributário.

Por meio da Solução de Consulta COSIT nº 95/2026, a Receita Federal passou a adotar um entendimento mais restritivo quanto à tributação da venda de imóveis originalmente classificados como ativo permanente, ainda que posteriormente tenham sido reclassificados contabilmente como estoque.

A mudança reforça a necessidade de que a atividade imobiliária seja efetivamente desenvolvida pela empresa, afastando planejamentos realizados apenas para reduzir a carga tributária da operação.

O que mudou?

Até então, era comum que algumas empresas alterassem a classificação contábil de determinados imóveis para estoque e modificassem seu objeto social antes da venda.

Com isso, buscava-se enquadrar a operação como receita operacional, sujeita às regras do Lucro Presumido, em vez da tributação pelo ganho de capital.

A nova orientação da Receita Federal indica que essa reclassificação, por si só, não é suficiente para alterar a natureza tributária da operação.

O que passa a ser analisado?

Segundo o novo entendimento, o fator determinante é a destinação original do imóvel.

Se o bem foi adquirido para integrar o patrimônio da empresa como investimento ou ativo utilizado em suas atividades, sua posterior venda poderá continuar sendo tratada como ganho de capital, ainda que ocorra alteração contábil ou do objeto social pouco antes da alienação.

A Receita também passa a considerar a existência de atividade imobiliária efetiva e contínua como elemento relevante para esse enquadramento.

Quais os impactos para as empresas?

A orientação aumenta a necessidade de cautela na estruturação de operações imobiliárias.

Empresas e holdings patrimoniais devem avaliar previamente:

• a finalidade da aquisição do imóvel;

• o histórico contábil do bem;

• a efetiva atividade desenvolvida pela empresa;

• os riscos decorrentes de eventual reclassificação patrimonial.

Embora a Solução de Consulta vincule a atuação da fiscalização, discussões sobre o tema ainda poderão ser levadas ao Poder Judiciário.

Planejamento tributário exige fundamento

O novo entendimento reforça que o planejamento tributário deve estar baseado na realidade econômica das operações e não apenas em alterações formais realizadas às vésperas da venda.

Por isso, a definição da destinação do imóvel desde sua aquisição e a adequada documentação das operações tornam-se fatores relevantes para reduzir riscos fiscais e proporcionar maior segurança jurídica.