ITBI em debate: imunidade em holdings e cobrança antecipada expõem distorções na aplicação do tributo

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) voltou ao centro das discussões jurídicas, não por alteração legislativa recente, mas pela forma como vem sendo interpretado e exigido por diversos municípios.

Duas frentes têm ganhado destaque: a incidência do ITBI na integralização de capital em holdings e a cobrança antecipada do tributo em leilões imobiliários.

Em comum, ambas revelam um cenário de insegurança jurídica e potenciais distorções econômicas.

Imunidade de ITBI na integralização de capital

Decisões recentes têm reforçado o entendimento de que a integralização de bens imóveis ao capital social pode estar protegida pela imunidade constitucional prevista no art. 156, §2º, I, da Constituição Federal.

Esse dispositivo estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica para integralização de capital, salvo quando a atividade preponderante da empresa for imobiliária.

Na prática, o que se observa é:

• Municípios exigindo o tributo mesmo em situações potencialmente imunes

• Discussões sobre o conceito de atividade preponderante

• Crescente judicialização do tema

Em alguns casos, o Judiciário tem afastado a cobrança, especialmente quando não demonstrada atividade imobiliária predominante da empresa.

Cobrança antecipada de ITBI em leilões imobiliários

Outro ponto relevante diz respeito ao momento de incidência do ITBI nas arrematações judiciais e extrajudiciais.

Sob a ótica legal:

• O Código Tributário Nacional (art. 35) define que o fato gerador é a transmissão da propriedade

• O Código Civil (art. 1.245) estabelece que essa transmissão ocorre com o registro no cartório de imóveis

Além disso, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento de que o imposto só pode ser exigido após o registro da transferência.

Apesar disso, diversos municípios vêm exigindo o ITBI de forma antecipada, antes mesmo da formalização da propriedade.

Distorções econômicas na prática

A cobrança antecipada do ITBI não gera apenas discussão jurídica, mas também impacto direto no mercado.

Entre os principais efeitos:

• Redução do valor dos lances em leilões

• Aumento do custo de capital para investidores

• Desestímulo à participação em arrematações

Na prática, o tributo passa a influenciar negativamente a dinâmica econômica das operações.

Reforma tributária e manutenção do cenário

A Emenda Constitucional nº 132/2023, apesar de promover ampla reforma no sistema tributário, não alterou o regime jurídico do ITBI.

Isso significa que:

• A competência continua sendo dos municípios

• O fato gerador permanece vinculado à transferência da propriedade

• Não houve mudança quanto à imunidade na integralização de capital

Ou seja, as controvérsias atuais não decorrem de mudanças legislativas, mas da interpretação e aplicação das regras já existentes.

Ponto de atenção para empresas e investidores

Os dois cenários analisados demonstram a importância de uma atuação estratégica em operações imobiliárias e societárias.

Especialmente em casos que envolvam:

• Estruturação de holdings patrimoniais

• Integralização de bens imóveis

• Participação em leilões judiciais ou extrajudiciais

A análise prévia da incidência tributária pode ser determinante para evitar custos indevidos e riscos jurídicos.

Conclusão

O debate sobre o ITBI evidencia um problema recorrente no sistema tributário brasileiro: a divergência entre a previsão legal e a prática administrativa.

Seja na imunidade em operações societárias ou na antecipação indevida da cobrança, o que se observa é a necessidade de maior alinhamento entre municípios e os parâmetros constitucionais e jurisprudenciais.