STF proíbe aumento da alíquota do IPTU baseado apenas no tamanho do imóvel

  Ter um imóvel maior, por si só, não autoriza o município a cobrar uma alíquota mais alta de IPTU. O Supremo Tribunal Federal decidiu, por unanimidade, que é inconstitucional utilizar exclusivamente a área da propriedade como critério para aumentar a tributação.

  A definição foi tomada no julgamento do Tema 1.455 da repercussão geral e deverá orientar os demais processos que discutem a mesma questão no país. O caso analisado teve origem em Chapecó, em Santa Catarina, onde a legislação municipal previa alíquota de 1% para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 m² e de 0,5% para imóveis menores.

Tamanho e valor do imóvel não são a mesma coisa

  O município defendia que imóveis maiores indicariam maior capacidade econômica do proprietário e justificariam uma tributação superior.

  O STF, porém, diferenciou a área física do imóvel de seu valor.

  A Constituição permite que o IPTU seja progressivo em razão do valor do imóvel e admite alíquotas diferentes conforme sua localização e utilização. A metragem, isoladamente, não aparece entre esses critérios.

  A diferença é relevante. Dois imóveis com a mesma área podem possuir valores bastante distintos dependendo do bairro, do padrão construtivo, da destinação e de outras características.

  Por isso, utilizar apenas a quantidade de metros quadrados para elevar a alíquota cria uma forma de progressividade que, segundo o Supremo, não encontra respaldo na Constituição.

O que muda para os proprietários?

  A decisão não significa que imóveis maiores necessariamente pagarão menos IPTU. O tamanho da propriedade pode influenciar seu valor venal e, consequentemente, o valor final do imposto.

  O que o STF proibiu foi algo mais específico: criar uma alíquota maior simplesmente porque o imóvel ultrapassou determinada metragem.

  Municípios que possuam regras semelhantes à analisada no processo precisarão observar o entendimento firmado pelo Supremo.

  Para proprietários submetidos a uma cobrança maior exclusivamente em razão da área do imóvel, o julgamento também pode justificar uma revisão da forma como o IPTU vem sendo calculado, especialmente quando a legislação municipal utiliza faixas de metragem para determinar alíquotas diferentes.

  Cada situação, porém, exige a análise da lei municipal e dos critérios efetivamente utilizados no lançamento do imposto.

  O acórdão de mérito foi publicado em 14 de agosto de 2026. Em 21 de agosto, foram apresentados embargos de declaração, de modo que ainda podem existir esclarecimentos sobre aspectos do julgamento, embora a tese de mérito já tenha sido fixada pelo Plenário.